Impôt sur la fortune en Espagne : les règles 2026 pour les propriétaires étrangers

Qui paie l'impôt sur la fortune en Espagne

L'Impuesto sobre el Patrimonio porte sur le patrimoine que vous détenez au 31 décembre. Si vous résidez en Espagne au sens fiscal, il vise tous vos biens, où qu'ils se trouvent. Si vous vivez à l'étranger, il ne vise que vos biens situés en Espagne : votre bien immobilier, vos comptes espagnols et les parts d'une société non cotée dont l'actif est formé pour moitié au moins d'immeubles espagnols.

Les personnes qui s'installent en Espagne sous le régime des impatriés, souvent appelé loi Beckham, restent imposées comme des non-résidents : seuls leurs biens espagnols comptent.

La déclaration se dépose en ligne, sur le modèle 714, au printemps de l'année suivante. Pour le patrimoine détenu au 31 décembre 2025, la campagne s'est tenue du 8 avril au 30 juin 2026.

700 000 € exonérés et la valeur retenue pour votre bien

Un non-résident bénéficie d'un minimum exonéré de 700 000 € de patrimoine net. Au-delà, le barème de l'État va de 0,2 % à 3,5 %. Un propriétaire dont les biens espagnols, crédit déduit, restent sous ce minimum n'a rien à payer.

Il dépose tout de même une déclaration si la valeur brute de ses biens en Espagne dépasse 2 000 000 €, avant toute déduction de dettes.

Pour un bien immobilier, l'administration retient la plus élevée de trois valeurs : la valeur cadastrale, la valeur fixée par l'administration pour un autre impôt (dont la valeur de référence du Catastro, pour un bien acheté depuis 2022 lorsqu'elle a servi de base à l'impôt d'achat) et le prix d'achat augmenté des frais de notaire, de registre et de l'impôt payé à l'achat.

Le crédit qui a financé votre bien se déduit

Le capital restant dû au 31 décembre vient en déduction. Pour un non-résident, seules comptent les dettes qui ont servi à acheter le bien espagnol ou à y investir, un prêt personnel compris s'il a financé l'achat et que vous pouvez le prouver.

Une hypothèque prise sur la maison pour financer un autre projet reste hors du calcul : le Tribunal Supremo l'a jugé le 13 février 2023.

Exemple : un appartement acheté 1 100 000 €, frais compris, avec un crédit dont il reste 450 000 € à rembourser, laisse un patrimoine net de 650 000 €, sous le minimum de 700 000 €.

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Appliquer les règles de la région de votre bien

Depuis le 11 juillet 2021, tout non-résident, quel que soit son pays, peut choisir les règles de la communauté autonome où se trouve la plus grande valeur de ses biens espagnols, à la place de celles de l'État. Ce choix se fait dans la déclaration et entraîne l'application de toutes les règles de la région.

L'impôt de solidarité sur les grandes fortunes

Créé fin 2022, cet impôt de l'État vise les patrimoines nets imposables supérieurs à 3 000 000 €, après le même minimum de 700 000 €. Ses taux vont de 1,7 % à 3,5 %, et l'impôt sur la fortune payé à la région s'en déduit.

Il s'applique aux non-résidents pour leurs biens espagnols. Un contribuable qui réside hors de l'Union européenne, au Royaume-Uni ou aux États-Unis par exemple, désigne un représentant fiscal en Espagne. La déclaration, sur le modèle 718, se dépose en juillet.

Le gouvernement l'a prolongé jusqu'à la réforme du financement des régions, qui n'était pas votée au 20 octobre 2026 : il reste dû pour 2026.

Depuis deux arrêts du Tribunal Supremo d'octobre et de novembre 2025, un non-résident profite aussi du plafonnement des impôts sur le revenu et sur la fortune à 60 % des revenus, jusque-là réservé aux résidents. L'administration fiscale l'applique depuis la déclaration 2025.

Ce que prévoit votre pays de résidence

En France, un résident déclare son bien espagnol à l'impôt sur la fortune immobilière au-delà de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net. L'impôt payé en Espagne s'impute sur l'IFI dû pour ce bien, en application de l'article 980 du code général des impôts.

Le Royaume-Uni et les États-Unis n'ont pas d'impôt annuel sur la fortune : seul l'impôt espagnol s'applique. Pour la Belgique, la Suisse ou un autre pays, la convention fiscale signée avec l'Espagne fixe la règle.

Textes de référence

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