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FiscalidadConvenios de doble imposición con Francia, Reino Unido y Estados Unidos: qué cambian para un inmueble en España
Publicado el 20 de octubre de 2026·7 min de lectura·Por El equipo Alveo
Si vive en Francia, en el Reino Unido o en Estados Unidos y tiene una vivienda en España, un convenio de doble imposición decide qué país grava sus alquileres, la ganancia de la venta y su patrimonio, y cómo descuenta su país el impuesto pagado en España.
Tres convenios
Con Francia rige el convenio de 10 de octubre de 1995 sobre la renta y el patrimonio, en vigor desde el 1 de julio de 1997, y para las herencias el convenio de 8 de enero de 1963.
Con el Reino Unido rige el convenio de 14 de marzo de 2013, en vigor desde el 12 de junio de 2014. Con Estados Unidos, el convenio de 1990, modificado por un protocolo en vigor desde el 27 de noviembre de 2019.
Los alquileres de su vivienda en España
España grava los alquileres de un inmueble situado en su territorio. Un residente de la Unión Europea, como un residente en Francia, tributa al 19 % después de deducir los gastos. Un residente en el Reino Unido o en Estados Unidos tributa al 24 % sobre los ingresos íntegros, sin deducir gastos.
Su país de residencia descuenta después el impuesto español. En Francia, el crédito equivale al impuesto francés sobre esos alquileres, que solo influyen en el tipo aplicado al resto de sus rentas.
La ganancia en la venta
España grava la ganancia de la venta de un inmueble español al 19 % para un vendedor no residente. El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda a cuenta de ese impuesto.
Los tres convenios permiten a España gravar primero la ganancia; el país de residencia concede después una deducción por el impuesto español. Alveo Properties le acompaña en la venta, desde la valoración hasta la escritura.
El patrimonio
Los convenios con Francia y con el Reino Unido atribuyen a España la imposición del patrimonio formado por un inmueble situado en España. El convenio con Estados Unidos no cubre el patrimonio: España aplica su propia normativa, con un mínimo exento de 700.000 € para un no residente.
Jubilarse en España: las pensiones
En los tres convenios, las pensiones privadas tributan en el país de residencia: España las grava cuando usted se instala aquí.
Las pensiones públicas, las de los funcionarios, siguen tributando en el país que las paga, salvo si el jubilado reside en España y tiene la nacionalidad española.
La residencia fiscal
España le considera residente si pasa aquí más de 183 días en el año natural, si aquí está el núcleo de sus intereses económicos, o si su cónyuge y sus hijos menores residen en España.
Si los dos países le consideran residente, el convenio decide por este orden: vivienda permanente, centro de intereses vitales, estancia habitual y nacionalidad.
Las herencias
Con Francia, el convenio de 1963 reserva el impuesto sobre la herencia de un inmueble al país donde está situado. Con el Reino Unido y con Estados Unidos no hay convenio sobre herencias: cada país aplica su normativa y el país de residencia descuenta el impuesto español.
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