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SucesionesHerencia y donación de un inmueble en España para no residentes: cómo preparar la transmisión
Publicado el 20 de octubre de 2026·8 min de lectura·Por El equipo Alveo
Transmitir un inmueble situado en España implica tres marcos: la ley que rige la sucesión, el impuesto español que pagan sus herederos y las normas de su país de residencia. Todos se preparan en vida, con un testamento y algunas decisiones que sus herederos agradecerán.
La ley que rige su sucesión
Desde el 17 de agosto de 2015, el reglamento europeo de sucesiones somete toda la herencia a una sola ley: la del país de residencia habitual en el momento del fallecimiento. En el testamento, usted puede elegir en su lugar la ley de su nacionalidad.
La elección vale también para la ley de un país de fuera de la Unión Europea: un británico o un estadounidense con vivienda en España puede someter su herencia a su ley nacional.
Si se aplica la ley española, los hijos tienen derecho a dos tercios de la herencia, uno de ellos como mejora. En España, el notario que tramita la herencia expide el certificado sucesorio europeo, que acredita la condición de heredero en los demás países de la Unión.
Un testamento español para su vivienda en España
El testamento abierto se otorga ante notario, que lo lee al testador antes de la firma, y lo comunica al Registro General de Actos de Última Voluntad.
Quince días hábiles después del fallecimiento, los herederos solicitan el certificado de últimas voluntades. Lo necesitan para la declaración de herederos, la partición ante notario y la inscripción del inmueble a su nombre en el Registro de la Propiedad. Un testamento otorgado en el extranjero puede comunicarse a este registro a través del consulado de España.
El impuesto de los herederos no residentes
España grava a los herederos y donatarios no residentes por los bienes situados en España. El Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones lo paga quien recibe el bien.
Desde el 11 de julio de 2021, cualquier no residente, sea cual sea su país, puede aplicar la normativa de la comunidad autónoma correspondiente en lugar de la escala estatal, que va del 7,65 % al 34 %. Si el causante no residía en España, es la comunidad donde se sitúe el mayor valor de sus bienes en España; en una donación de inmueble, la comunidad del inmueble.
Los herederos presentan el modelo 650 en los seis meses siguientes al fallecimiento y pueden pedir una prórroga de seis meses dentro de los cinco primeros. La donación se declara con el modelo 651 en treinta días hábiles. La presentación se hace por internet ante la Agencia Tributaria.
La normativa de las comunidades donde estamos
Para hijos, cónyuge y padres, las comunidades donde tenemos agencia conceden bonificaciones importantes, siempre que la declaración se presente en plazo.
Plusvalía municipal y ganancia del donante
El heredero o donatario declara también la plusvalía municipal: en seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año, o en treinta días hábiles desde la donación. Cada ayuntamiento puede bonificar hasta el 95 % las transmisiones por fallecimiento a hijos, cónyuge y padres.
La donación tiene un efecto que la herencia no tiene: genera una ganancia patrimonial para el donante. Un donante no residente la declara con el modelo 210 al 19 %. En el fallecimiento no hay ganancia patrimonial para el causante.
Su país de residencia
Francia y España tienen un convenio de 1963 sobre sucesiones, que no cubre las donaciones: un inmueble tributa en el país donde está situado.
Con el Reino Unido y Estados Unidos no hay convenio sobre sucesiones. Un residente británico de larga duración y un ciudadano estadounidense tributan en su país por sus bienes en el extranjero, con una deducción por el impuesto pagado en España.
Lo que puede preparar desde hoy
Si sus herederos deciden un día vender, Alveo Properties les acompaña desde la valoración hasta la firma. Mientras tanto, algunos pasos les facilitan la tarea.
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