Blog chevron_right Invertir en España
MercadoInvertir en vivienda en España desde el extranjero en 2026: ciudades, datos y normas
Publicado el 2 de junio de 2026·9 min de lectura·Por El equipo Alveo
El valor de la vivienda en España sube más de un 12 % en un año y los compradores extranjeros nunca habían pesado tanto. Estos son los datos oficiales de las ciudades donde están nuestras agencias y las normas que cuentan al invertir desde el extranjero.
El mercado español en 2026
El valor tasado medio de la vivienda libre alcanza 2.355 €/m² en el segundo trimestre de 2026, su nivel más alto desde el inicio de la serie en 1995, un 12,5 % más que un año antes según el Ministerio de Vivienda. El índice de precios del INE, que mide las compraventas, sube un 12,2 %.
Según el Banco de España, la rentabilidad bruta media del alquiler es del 2,9 %. Sumando la subida de precios, la rentabilidad total de la vivienda llega al 15,1 % en los últimos doce meses.
Los compradores extranjeros realizan el 15,98 % de las compraventas de vivienda en el segundo trimestre de 2026, un récord según el Colegio de Registradores.
Las ciudades de nuestras agencias
Precio por m²: valor tasado medio de la vivienda libre, Ministerio de Vivienda, segundo trimestre de 2026. Compradores extranjeros: Colegio de Registradores, mismo trimestre.
Quién compra en España
Entre las compras de extranjeros del segundo trimestre de 2026, los británicos van en cabeza (6,99 %), por delante de neerlandeses (6,94 %) y alemanes (6,11 %).
Según el notariado, los no residentes realizan el 36,8 % de las compras de extranjeros en el primer semestre de 2026, a 3.493 €/m² de media.
Comprar desde el extranjero
Necesita un NIE, que puede solicitar en el consulado de España de su país. La escritura recoge el medio de pago, y el efectivo está limitado a 10.000 € para un particular no residente.
Por encima de 500.000 €, la compra de un no residente es una inversión extranjera que debe declararse: el notario español envía la declaración.
Alveo Search le acompaña desde la búsqueda hasta la firma, y los asesores de Alveo Finance le asesoran sobre la financiación.
El impuesto de compra según la comunidad
En segunda mano, el comprador paga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) que fija cada comunidad. En obra nueva paga el 10 % de IVA y el impuesto de actos jurídicos documentados (AJD).
Alquilar por años
La ley de vivienda de 2023 permite a las comunidades declarar zonas de mercado tensionado, donde la renta de un nuevo contrato no puede superar la del anterior. De las comunidades de nuestras agencias, solo Cataluña las ha declarado, Barcelona incluida; Madrid, la Comunitat Valenciana y Andalucía no tienen ninguna.
Alveo Rent gestiona su vivienda: selección del inquilino, contrato, cobro de las rentas y seguimiento del inmueble.
El alquiler turístico, ciudad por ciudad
Desde el 3 de abril de 2025, destinar una vivienda al uso turístico exige el acuerdo previo de la comunidad de propietarios por tres quintos. Cada ciudad tiene además sus normas:
Los impuestos de un propietario no residente
Si reside en la Unión Europea, sus alquileres tributan al 19 % tras deducir los gastos. Fuera de ella, en el Reino Unido o en Estados Unidos por ejemplo, el tipo es del 24 % sobre el alquiler íntegro. Una vivienda que no alquila genera una renta imputada del 1,1 % o del 2 % del valor catastral, a los mismos tipos.
Estas rentas se declaran con el modelo 210. Los alquileres se agrupan por año: los cobrados desde octubre de 2026 se declaran del 1 al 20 de abril del año siguiente. El ayuntamiento cobra cada año el IBI, entre el 0,4 % y el 1,1 % del valor catastral.
Hoy no existe un impuesto específico para compradores de fuera de la Unión Europea: la proposición de ley de 2025 caducó con la disolución de las Cortes el 6 de octubre de 2026.
Vender
En la venta, la ganancia de un no residente tributa al 19 % y el comprador retiene el 3 % del precio a cuenta de ese impuesto. Alveo Properties le acompaña en la venta, desde la valoración hasta la escritura.
Fuentes
¿Un proyecto inmobiliario en España?
Hable con un asesor de Alveo: respuesta en menos de dos horas laborables, en su idioma.
Un solo equipo para todo su proyecto
- checkBúsqueda y compra
- checkFinanciación
- checkVenta
- checkGestión de alquiler
- checkSeguros
Hablemos de su proyecto
Déjenos sus datos y un asesor de su zona le llamará.
Respuesta en 2 horas laborables · de lunes a viernes, 9-19 h